La situazione del mercato immobiliare in Italia

Il mercato immobiliare 2023: torna il sereno

La fiducia delle famiglie spinge la voglia di casa, ma la prudenza è sempre d’obbligo. Questa, in sintesi, la tesi di Nomisma che emerge dal secondo Rapporto sul Mercato Immobiliare. In questo momento il clima di fiducia sia notevolmente migliorato e tornato a livelli pre-Covid, alimentando la crescita dell’economia reale e spingendo le iniziative di consumo e investimento.

Ma occorre ricordare, che ci sono alcuni nodi ancora da sciogliere: le iniziative che hanno arginato le perdite dell’anno scorso ora sono in scadenza, ed è questo un rischio che si aggiunge al calo del Pil nonostante le misure di salvaguardia.

Aumenta la fiducia, si ricomincia a comprare

Dall’indagine di Nomisma emerge che il 40% delle famiglie italiane ha risparmiato meno o non è riuscita a risparmiare, rispetto all’anno precedente. Il 75% delle famiglie, dice il report, vede problemi e criticità nella seconda parte dell’anno e all’inizio del 2022, ma relativamente al proprio nucleo familiare si sentono sicure. Una sicurezza che investe anche famiglie che hanno beneficiato di misure di salvaguardia, il che mostra come l’ottimismo non prenda in considerazione la loro scadenza.

Mutui e mercato immobiliare in Italia

Secondo Nomisma, questa sicurezza spinge l’intenzione di spesa delle famiglie italiane in termini di compravendite o migliorie della propria abitazione. Sono infatti 3,3 milioni i nuclei familiari (dai precedenti 2,4) che hanno espresso volontà di acquistare casa, anche se poi concretamente solo 800 mila potranno effettivamente concretizzare tale volontà (segnando comunque un netto miglioramento rispetto alle 500 mila compravendite realizzate nel 2020), portando le previsioni sulle compravendite 2021 a 558 mila circa mila, vicino ai livelli del 2019 pur in calo del 7,7 per cento.

Circa l’80% di queste compravendite avverrà tramite mutui. Le banche partecipano infatti al clima di fiducia aumentando le erogazioni grazie a tassi bassi e spread molto contenuti, confortati da un livello di sofferenze tra i più bassi degli ultimi 30 anni.
Le banche hanno perciò atteggiamento espansivo; tuttavia, i dati Nomisma mostrano che, a fronte di sofferenze bancarie nettamente in calo, aumentano le rate scadute di quasi il 54% rispetto al 2020 mentre le inadempienze probabili sono cresciute del 6,1 per cento. Segnali, questi, da non sottovalutare.

Immobiliare residenziale, previsioni al 2023

Tra le motivazioni all’acquisto, la prima casa e la sostituzione di quella attuale rappresentano circa l’80%, mentre resta al palo il motivo investimento. Si cerca maggiormente nell’hinterland rispetto ai capoluoghi, grazie alla maggiore accessibilità economica delle abitazioni a parità di spazi e alla migliore qualità della vita.

In aumento anche i canoni di affitto medi nazionali, che pure si giostrano tra un aumento a Milano dell’1,5% e un calo a Roma dello 0,6%, così come per i prezzi di acquisto, che risultano in crescita sebbene si passi dal +2% di Bologna al -1,8% di Palermo in media.

Le previsioni per il mercato residenziale dei prossimi anni sono coerenti con il clima di miglioramento e fiducia in atto. Le compravendite, come detto,  ora intorno alle 600mila, andranno a raggiungere le 651 mila nel 2023, recuperando i livelli previsionali del 2019. Per quanto riguarda i prezzi di abitazioni, uffici e negozi, si arriverà al 2023 con il segno più in tutti i segmenti.

Il residenziale è in crescita, transazioni verso quota 100 miliardi

Per Scenari Immobiliari le transazioni continueranno a salire fino al 2023, con Milano in testa per l’aumento al metro nelle zone ambite, mentre altrove i prezzi rimarranno stabili.

La giovane e vivace Porta Ticinese e l’area di via Settembrini a Milano, la lussuosa piazza Navona a Roma, piazza Carlo Felice a Torino e ancora il lungomare Nazario Sauro a Bari sono tra i dieci quartieri che si sono rivalutati di più da giugno 2020 a oggi. Qui i prezzi delle case sono saliti dal 4 al 6% contro una media italiana che ha visto le quotazioni scendere dell’1,6% nel periodo considerato.

Più compravendite, prezzi in lieve calo

Il mercato immobiliare italiano registra quindi una netta crescita sul fronte delle compravendite (+36,8% nei primi tre mesi dell’anno in corso secondo l’agenzia delle Entrate), ma con prezzi ancora in lieve calo. Secondo il report pubblicato da Scenari Immobiliari, l’Italia non partecipa alla corsa al rialzo delle quotazioni in atto in Europa, ad esclusione di alcune grandi città come Milano e Roma.
Nei grandi centri urbani la ripresa del mercato residenziale degli ultimi anni aveva iniziato a incidere con i primi aumenti sui valori di vendita, anche se non è ancora una tendenza omogenea sul territorio.

Tra i dieci primi quartieri per rincari delle case troviamo quattro zone di Milano, Roma con un solo quartiere, Bologna e Torino entrambe con due quartieri. Oltre a Roma con un solo quartiere risultano anche due importanti capoluoghi del sud come Napoli e Bari.